Por Manuel Redondo, socio de Feria & Redondo
El alquiler de bienes inmuebles como, por ejemplo, locales de negocio, pueden constituir una importante fuente de ingresos para el Ayuntamiento. No obstante, no resulta infrecuente encontrar con inquilinos que no atienden a sus obligaciones económicas.
Por ello, analizamos de forma sucinta, desde la perspectiva del Ayuntamiento, la forma en la que puede promover un procedimiento en caso de impago y si es que tienen potestades exorbitantes propias de las Administraciones públicas en este ámbito.
CONSECUCIÓN DE LAS CANTIDADES QUE HAN SIDO IMPAGADAS
Esta cuestión se aborda teniendo presente que el bien inmueble sea catalogado como un bien patrimonial, que no esté afectado a ningún servicio público y que a su vez esté arrendado a un inquilino, consiguiendo así cantidades económicas con las que mejorar las cuentas del Ayuntamiento.
El carácter las normas que han de aplicarse vienen recogidas en el TRLRHL/2004, en su artículo 4, señalando que las normas y procedimientos son de derecho privado, sin que sea posible usar el carácter exorbitante que tiene la Administración pública.
La Ley de Contratos del Sector Público también nos habla de la del arrendamiento de un bien patrimonial de la Administración, para decir que si bien la selección del inquilino tiene se sujeta al derecho público, las demás cuestiones del contrato serán por la vía del derecho privado, según disponen los artículos 9 y 26.
Por consiguiente, lo que consecuentemente ha de utilizarse es la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). En su artículo 27 se regulan los incumplimientos y sus consecuencias, pudiendo optar a la exigencia del cumplimiento de las cantidades o incluso a la resolución del contrato.
En el caso de que se decida acudir a la vía judicial, se tendrán que observar los artículos 248 y siguientes para saber cuál es el procedimiento judicial y sus normas aplicables (salvo que se acuda al notario), que será el juicio verbal.
CONCLUSIÓN
El Ayuntamiento no tiene ninguna potestad especial, es decir, no tiene ninguna prerrogativa exorbitante para exigir el cumplimiento de impago de rentas, sino que actuará como un mero particular a la hora de reclamar el pago.
Las normas que regulan este procedimiento por impago son de derecho privado, por lo que habrá que acudir a la jurisdicción civil.
En primer lugar, se habrá de requerir fehacientemente al inquilino y darle un plazo, de al menos un mes, para que efectúe el pago. Esta notificación resulta muy importante.
En segundo lugar, si tras dicho mes el inquilino no ha pagado, entonces corresponderá interponer demanda en el órgano judicial, siendo recomendable adjuntar el requerimiento fehaciente que se envió en un primer momento.
Si bien puede haber diferencias en función de la cuantía y las acciones que se pretendan (el pago de la deuda únicamente o con el desahucio incluido), en la gran mayoría de los casos se necesitará abogado y procurador para iniciar el procedimiento judicial.
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