Por Raquel Feria, socia de Feria & Redondo
“He abandonado la vivienda que tenía alquilada y el arrendador no me ha devuelto la fianza o me ha devuelto solo una parte”. ¿Te ha pasado? Esta es una situación que los abogados nos encontramos cada vez con más frecuencia, pues los inquilinos desconocen qué supuestos están cubiertos por la fianza y cuáles no, dándose así un abuso por parte de los arrendadores frente al desconocimiento de los arrendatarios, quienes asumen ese pago y no reclaman la devolución.
Así pues, en este post se va a resolver esta incógnita que trae de cabeza a tantos inquilinos, para que tengan así los mecanismos necesarios para reclamar su dinero.
A la finalización del contrato el arrendatario tiene la obligación de entregar las llaves al arrendador y este, consiguientemente, de revisar el inmueble y proceder a la devolución de la fianza prestada por el arrendatario.
Antes de entrar a analizar esta situación postcontractual hay que recordar que la fianza (y, en su caso, la garantía adicional) debe ser depositada por el arrendador en el Organismo Público competente ya que es indisponible por las partes.
Por otro lado, también debemos conocer la configuración legal que la Ley de Arrendamientos Urbanos (en adelante LAU) establece sobre la fianza en su art.36 LAU. Más concretamente, en el apartado 4 es de destacar dos cuestiones:
- El arrendador debe devolver al arrendatario la fianza en el plazo máximo de 1 mes desde la entrega de llaves.
- En el supuesto de que el arrendador no devuelva la fianza en el plazo anterior, esta devengará el interés legal del dinero hasta el día que sea efectivamente restituida.
Por tanto, es este lapso de un mes el que nos interesa para resolver la cuestión planteada, ya que la jurisprudencia ha establecido que la fianza se genera cuando se ha resuelto el contrato y no cuando la relación arrendaticia entre las partes está aún vigente. Y ello porque la devolución, total o parcial de la fianza, no opera en la resolución del contrato sino en su liquidación (SAP Barcelona de 29 de julio de 2019).
¿QUÉ FUNCIÓN TIENE LA FIANZA?
La jurisprudencia tanto del Tribunal Supremo como de las Audiencias Provinciales (por ejemplo, la AP de Madrid en Sentencia de 26 de marzo de 2019) ha precisado que la función de la fianza es la de garantizar el cumplimiento de las obligaciones del arrendatario asumidas en el contrato, tanto la legales como las pactadas por las partes. Las más frecuentes y que más controversias causan son los daños y perjuicios causados a la finca y el impago de la renta y otras cantidades asimiladas.
LOS DAÑOS Y PERJUICIOS SUFRIDOS EN LA VIVIENDA
La vivienda debe ser restituida por el arrendatario tal como la recibió (art.1.561 C.C.), es decir, en las mismas condiciones, pero ¿cómo sabemos qué estado tenía la vivienda al inicio del contrato?
Lo más recomendable es que las partes lo pacten en el contrato. En todos los contratos se encuentra una cláusula de estilo que recoge que el arrendatario conoce que la vivienda se entrega en perfecto estado, no obstante, cada vez son más los contratos que incluyen un anexo fotográfico que hace a la par de inventario de bienes y que podría resultar un medio probatorio más adecuado. En caso de no pactarlo, el art.1.562 C.C. presume este perfecto estado que debe ser destruido por el arrendatario.
Por tanto, si el arrendatario entrega la vivienda en peores condiciones de como la recibió deberá asumirlas, de la misma manera que el arrendador no puede utilizar la fianza para que el arrendatario entregue la vivienda en mejores condiciones.
¿DEBE EL ARRENDATARIO ASUMIR EL PAGO DE CUALQUIER TIPO DE DAÑO Y PERJUICIO?
La respuesta es no. Hay una tendencia abusiva por parte de los arrendadores de cobrar de la fianza cualquier tipo de daño y perjuicio, no obstante, la jurisprudencia ha matizado determinados supuestos que no son responsabilidad del arrendatario y que, por tanto, deben ser asumidos por el arrendador.
- LOS DAÑOS DERIVADOS DEL DESGASTE NATURAL DE LAS COSAS Y MENOSCABOS PRODUCIDOS POR EL TRANSCURSO DEL TIEMPO.
Mencionábamos antes el art.1.561 C.C. que obligaba al arrendatario a devolver la finca tal y como la recibió, con una excepción: lo que hubiese perecido o se hubiera menoscabado por el tiempo o por causa inevitable.
Asimismo, la jurisprudencia ha entendido en este mismo sentido que efectivamente el arrendatario no deberá asumir el pago de aquellas cosas que hubieran perecido o menoscabado por el desgaste natural y el transcurso del tiempo, siempre que hubiera mediado la total diligencia del arrendatario en el cuidado y uso de la misma.
La Sentencia de la Audiencia Provincial de Burgos de 30 de julio de 2013 llegaba a esta conclusión tras analizar objetos de uso cotidiano como son el cubo de basura, portarrollos, cubiertos, sartén, cortina de baño, escobillero, funda de almohada… de los que no se podía pretender que mantuvieran el mismo estado tras cinco años de arrendamiento y que, por tanto, correspondiera asumirlos al arrendador de cara a un nuevo arrendamiento.
- LOS DAÑOS QUE LE HUBIERA CORRESPONDIDO ASUMIR AL ARRENDADOR DURANTE LA VIGENCIA DEL CONTRATO POR TRATARSE DE REPARACIONES NECESARIAS.
Los arts.21.1. LAU y 1.554.2º C.C. establecen la obligación del arrendador de llevar a cabo todas las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, precisando la jurisprudencia y la doctrina que tales reparaciones necesarias son las que por su naturaleza sean indispensables para mantener la vivienda en el uso pactado en el contrato de arrendamiento, ya procedan del mero transcurso del tiempo, del desgaste natural de la cosa, de la utilización correcta o de fuerza mayor o caso fortuito (STS 29 de febrero de 2011, SAP Pontevedra de 20 de febrero de 2014…).
En cualquiera de esos supuestos responderá el arrendador siempre que el arrendatario demuestre efectivamente que el daño se ha producido por alguna de esas causas y no por otras que deba asumir él.
Por otro lado, el art.21.4 LAU establece la obligación del arrendatario de llevar a cabo todas las pequeñas reparaciones causadas en la vivienda, entendiendo la jurisprudencia que son aquellas que, aun siendo necesarias, no tienen una gran entidad económica porque son simples o meros reparos o pequeñas obras.
Así pues, cuando el arrendatario se encuentre con algún desperfecto que se haya sido causado por el transcurso del tiempo y el desgaste natural (que veíamos anteriormente), caso fortuito o fuerza mayor o incluso pese a su uso diligente, deberá comunicar al arrendador (art.21.3 LAU y art.1559 C.C.) a la mayor brevedad posible la necesidad de la reparación y permitirle su verificación.
Dicha obligación del arrendador se extiende aún cuando el contrato se resuelva, de tal forma que, si al momento de verificar los daños y perjuicios detectara desperfectos producidos por alguna de estas causas, deberá satisfacerlos él y no restarlos de la fianza. Y ello porque el arrendador ha sido consciente del estado de la vivienda durante la vigencia del contrato y por su actitud pasiva no procedió a repararlos en el momento que correspondía, de tal forma que no cabe ahora imputárselos al arrendatario.
Ejemplo de lo anterior es la SAP de Barcelona de 29 de julio de 2019 que condena al demandado (arrendador) a devolver al actor (arrendatario) parte de la fianza que se correspondía a desperfectos que debía asumir el arrendador al tratarse de reparaciones necesarias que fueron notificadas durante la vigencia del contrato pero que aquel había desentendido y había procedido a restarlas de la fianza tras la resolución del contrato.
- LIMPIEZA GENERAL, SIN ACLARAR CONCEPTOS, POR UN PRECIO EXCESIVO.
La limpieza forma parte de los daños y perjuicios que puede cubrir la fianza porque se entiende que la vivienda, en ese perfecto estado en el que se entrega, cumple con las condiciones de habitabilidad de tal forma que si el arrendatario la entrega sucia deberá cubrir este gasto.
Ahora bien, nos encontramos también con un abuso por parte de los arrendadores de pretender una limpieza a fondo, integral, de la vivienda cuando aquella ciertamente se entrega limpia o con escasa suciedad.
¿Debe el arrendatario asumir cualquier tipo de coste por la limpieza? La ya citada SAP de Burgos de 30 de julio de 2013 se pronunció también a este respecto rebajando el precio de la limpieza que el arrendador imputaba al arrendatario por entender que era excesivo y desproporcional el servicio y la cuantía del mismo prestado con la suciedad que podía apreciarse en las fotografías aportadas.
Para ello se tuvo en cuenta no solo el estado real de la vivienda sino también que la factura no especificaba los conceptos que se habían limpiado y el precio promedio de un servicio de limpieza (entre 10 y 12 euros).
CONCLUSIÓN:
Por tanto, cuando se dice que el arrendatario debe asumir los daños y perjuicios causados a la vivienda no se puede entender como una obligación absolutista, sino que para precisar si el concreto daño o perjuicio le es imputable al arrendatario o al arrendador deberá analizarse el origen por el que se causó el mismo y el uso que el arrendatario hubiera llevado a cabo.
Así pues, no se puede establecer un listado de reparaciones que siempre deba asumir el arrendador o el arrendatario, sino que habrá que analizar cada caso concreto con las circunstancias concurrentes en el mismo.
RENTAS Y OTRAS CANTIDADES ASIMILADAS ADEUDADAS
La jurisprudencia ha establecido que el pago de la fianza es una de las obligaciones asumidas por el arrendatario en el contrato, de tal manera que el arrendador podrá aplicarla en el pago de aquellas que adeude el arrendatario a la terminación de la relación arrendaticia. Y, en caso de que hubiera varias deudas, aplicarla al pago de la más onerosa. Ejemplo de ello tenemos al SAP de Valencia de 24 de julio de 2014.
Ahora bien, es importante precisar que el arrendatario no podrá pretender la compensación de las rentas con la fianza, puesto que la fianza solo puede aplicarse a deudas líquidas, vencidas y exigibles y ello solo tiene lugar con las rentas adeudadas a la fecha de terminación del contrato y no cuando la relación arrendaticia de las partes aún está vigente (SAP Lleida de 12 de marzo de 2020; SAP de Málaga de 23 de julio de 2019).
CÓMO DEBE PROCEDER EL ARRENDADOR PARA DEVOLVER LA FIANZA
Finalmente, cuando el arrendador ha procedido a revisar la vivienda y determinar la responsabilidad del arrendatario, debe devolver la fianza. Para la devolución debe preparar y remitir al arrendatario un presupuesto de aquellos daños y perjuicios que se han causado y por los que reclama su reparación y una liquidación final de la fianza que reste por devolver (si es que restara).
Y ello porque es el actor el que debe probar los desperfectos que debe aplicar a la fianza (SAP Barcelona de 6 de febrero de 2020), de tal forma que si el arrendador procede a devolver la fianza sin remitir al arrendatario estos documentos, tendrá aquel derecho a exigírselos.
¿QUÉ HAGO SI ME ENCUENTRO EN ESTA SITUACIÓN?
Acude a un abogado especializado en Derecho civil para analizar tu caso concreto y si procede la devolución, se podrá intentar tanto una negociación extrajudicial para conseguir la devolución de la fianza como proceder a interponer demanda de reclamación de fianza.
Para ambas situaciones es muy importante poseer los dos documentos mencionados anteriormente, motivo por el que se recomienda a los arrendatarios exigírselos al arrendador.
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