Por Manuel Redondo, socio de Feria & Redondo
Las cesiones de aprovechamiento suponen una carga que recae sobre los propietarios cuando efectúan cambios urbanísticos en el suelo, y dichas cargas se materializan en la entrega de parte de esas actuaciones al Ayuntamiento o bien su equivalente en metálico. Estas cesiones entran a formar parte del patrimonio público (que no privativo) de la Administración pública. De forma somera, podría decirse que el Ayuntamiento actúa como gestor de esta clase de patrimonio, siendo el titular beneficiario el conjunto del municipio.
Se regulan en la en la LISTA en función del tipo de actuación urbanística que se produzca. Podemos distinguir entre actuaciones de transformación en suelo urbano y suelo rústico; diferenciando a su vez si se trata de una actuación de mejora, de reforma o de nueva urbanización.
A continuación, se exponen de forma esquemática las actuaciones de transformación urbanística reguladas en la nueva Ley andaluza.
A) ACTUACIONES DE TRANSFORMACIÓN URBANÍSTICA EN SUELO URBANO
- Actuaciones de mejora en suelo urbano
El propietario debe entregar a la Administración las parcelas libres de cargas equivalente al 10% del incremento del aprovechamiento urbanístico en el ámbito de actuación. No obstante, la cesión puede sustituirse por su equivalente en metálico. Estas cesiones deben integrarse en el patrimonio público de suelo.
- Actuaciones de reforma interior
Se debe entregar al Ayuntamiento las parcelas libres de cargas correspondiente al 10% del incremento del aprovechamiento urbanístico en las actuaciones asistemáticas o, en su caso, del incremento del aprovechamiento medio sobre el aprovechamiento urbanístico preexistente en el planeamiento, en las sistemáticas. Excepcionalmente y de forma justificada, el 10% puede reducirse hasta un 5% según causas tasadas reglamentariamente.
La entrega de suelo podrá sustituirse por el abono a la Administración de su valor en metálico o por otras formas de cumplimiento del deber. Si se decide a efectuar la sustitución, dicha decisión deberá ser suficientemente motivada y no se podrá entender justificada la sustitución cuando pueda cumplirse el deber mediante la entrega de suelo destinado a la reserva de vivienda protegida.
Al igual que en el apartado anterior, la cesión debe integrarse en el patrimonio público del suelo.
B) ACTUACIONES DE TRANSFORMACIÓN URBANÍSTICA EN EL SUELO RÚSTICO
- Actuaciones de nueva urbanización
Los propietarios deben entregar al Ayuntamiento el suelo urbanizado y libre de cargas, equivalente al 10% del aprovechamiento medio del área de reparto.
Esta cesión también se destinará al patrimonio público del suelo y se deberá motivar que los usos y tipologías en los que se concrete la cesión de aprovechamiento son adecuados para este destino.
Cabe, igualmente, sustituir la cesión por su pago en metálico, siempre que esté justificado y no pueda cumplirse el deber mediante la entrega de suelo destinado a la reserva de vivienda protegida.
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