La duración del contrato de arrendamiento de local: plazo mínimo, prórroga y desistimiento

La Ley de Arrendamientos Urbanos vigente (aplicable a todos los arrendamientos que se contraten a partir del 6 de marzo de 2019) regula tanto los arrendamientos de uso de vivienda, entendiendo por tales las viviendas habituales, es decir, donde las personas desarrollan su vida personal y familiar de forma cotidiana y duradera, y los arrendamientos de uso distinto de vivienda.

Es este segundo tipo de arrendamiento el que funciona como un “cajón desastre” en el que se encuentran diversos arrendamientos siempre que no sean de vivienda habitual: segundas residencias, viviendas de temporada y, lo que interesa en la presente entrada, los locales.

En esta entrada vamos a comentar LA DURACIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE LOCAL.

DURACIÓN DEL CONTRATO: plazo mínimo, prórroga y desistimiento.

Hay que comenzar comentando una confusión muy frecuente que se da en relación a estos tres aspectos.

Cuando entramos en la Ley de Arrendamientos Urbanos nos encontramos tres artículos (9, 10 y 11) que regulan el plazo mínimo, la prórroga y el desistimiento del contrato. No obstante, estos artículos no se aplican a los contratos de arrendamiento de local (ni a cualquier otro arrendamiento de uso distinto de vivienda), sino ÚNICAMENTE A LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA HABITUAL.

Entonces, ¿qué artículos debemos aplicar para los arrendamientos de local? Este es el primer aspecto a tener en cuenta a la hora de regular el contrato de arrendamiento: la Ley no establece un plazo mínimo, un derecho de prórroga ni un derecho de desistimiento, como sí hace con las viviendas habituales. Esto quiere decir que las partes, ambas, tienen libertad para negociar y decidir estos tres aspectos.

Por tanto, un alquiler de un local podrá tener la duración que pacten las partes, sin que la Ley obligue al arrendador (casero) a arrendar durante un tiempo mínimo.

Asimismo, el contrato también podrá establecer si el arrendatario (inquilino) tiene derecho de prórroga o se lo excluye expresamente.

Y, por último, podrá regular si el arrendatario puede desistir del contrato antes de que llegue el plazo pactado en el contrato, con cuánta antelación podrá ejercerlo, y si tiene consecuencias dicho ejercicio, por ejemplo, que deba indemnizar al arrendador por desistir del contrato.

Vamos a ver estos tres aspectos en los siguientes ejemplos prácticos.

EJEMPLOS PRÁCTICOS

Ejemplo uno: la duración del contrato

Ana alquila su bar a Rocío, y en el contrato establece que se lo alquila por un año. La duración del contrato será de 1 año, sin que la Ley exija una duración mínima por la cual el arrendador tenga obligación de arrendar.

Ejemplo dos: el derecho de prórroga reconocido en el contrato.

Ana alquila su bar a Rocío y en el contrato establece que el alquiler tendrá una duración de un año, con posibilidad de prórroga por otro año más, si ninguna de las dos avisa a la otra con 30 días de antelación de que no quiere seguir con el alquiler.

Opción 1: Ana o Rocío avisa con 30 días de antelación a finalizar ese año que no quiere continuar con el alquiler, por lo que no entraremos en la prórroga.

Opción 2: ninguna de las dos avisa a la otra, por lo que finalizado el primer año, comienza la prórroga por otro año más. Por lo que al final el alquiler durará dos años.

Ejemplo tres: se excluye el derecho de prórroga.

Ana alquila el bar a Rocío por una duración de 1 año e indica expresamente que no tendrá derecho de prórroga. En este caso,llegado el fin de ese año, Rocío tendrá que abandonar el local, aunque Ana no le haya notificado la finalización.

Ejemplo cuatro: no se regula nada sobre el derecho de prórroga.

Ana alquila el bar a Rocío por una duración de 1 año y no indica nada al respecto de si hay o no derecho de prórroga. En este caso, llegado el final de ese año se extingue el contrato por lo que Rocío tendrá que abandonar el local, aunque Ana no le haya notificado la finalización.

Ejemplo cinco: se regula el derecho de desistimiento en el contrato.

Ana alquila su bar a Rocío y en el contrato establece que tendrá una duración de dos años, pero que podrá desistir del contrato transcurrido un año.

En este caso, aunque la duración del contrato sea de dos años, si transcurrido el primer año Rocío quisiera abandonar el alquiler, podrá hacerlo.

Si, además, en dicha cláusula no se regula nada más, podrá abandonarlo sin consecuencias. No obstante, puede también regularse una indemnización, por ejemplo, de un mes de renta por cada año que falte por cumplir, en cuyo caso Rocío podrá igualmente abandonar el local pero tendrá que pagar una mensualidad de renta como indemización (ya que faltaría otro año más por cumplir).

CONCLUSIÓN

1. El inquilino (arrendatario) y el casero (arrendador) podrán pactar la duración que tendrá el contrato, pudiendo ser este de uno, dos, cinco, diez años, etc. La Ley no obliga al casero a concederle al inquilino una duración mínima.
2. Las dos partes, igualmente, podrán regular también en el contrato de arrendamiento el derecho de prórroga, es decir, que cuando finalice la duración del contrato se pueda prorrogar y alargar la duración. La duración de la prórroga será también libremente decidida por las partes: uno, dos, tres, cinco, diez años, etc. Sin que, tampoco, la Ley exija un plazo mínimo o máximo.
3. Si las partes no establecieran nada en el contrato, se entenderá que NO hay derecho de prórroga y que al finalizar la duración del contrato, el inquilino tendrá que abandonar el local aunque el casero no le notifique la finalización.
4. Por último, las partes también podrán regular el derecho de desistimiento, es decir, que el inquilino pueda marcharse del local antes de que finalice la duración del contrato. Asimismo, podrán regular una indemnización que deberá pagar el inquilino en caso de marcharse antes de tiempo, o no establecer nada. Si no establecieran nada, se entiende que no hay consecuencias.