¿Es obligatorio actualizar la renta del alquiler al IPC?

 

 

Por Raquel Feria, socia de Feria & Redondo

El IPC (Índice de Precios de Consumo) está cada vez más alto debido a la inflación en la que nos encontramos, lo que supone que los inquilinos tengan que pagar un alquiler muy superior a lo que venían pagando en años anteriores y en comparación con otras actualizaciones de renta.

Sin embargo, ¿se verán todos los arrendatarios afectados por la  inflación al tener que actualizar la renta de sus alquileres al IPC? ¿Es obligatorio actualizar la renta del alquiler? ¿Y es obligatorio actualizarla al IPC? Estas preguntas las vamos a resolver en esta entrada.

En primer lugar, hay que distinguir los arrendamientos de vivienda de los arrendamientos de uso distinto de vivienda como son, por excelencia, los locales de negocio. Y ello porque, aunque se rigen por la misma norma, la Ley de Arrendamientos Urbanos, no tienen la misma regulación: mientras que los arrendamientos de vivienda se encuentran con una regulación más o menos exhaustiva en la Ley de Arrendamientos Urbanos, los arrendamientos de uso distinto de vivienda cuentan con apenas unos pocos artículos en esta norma.

Esto se explica porque la Ley da más margen de negociación a los arrendadores y arrendatarios de locales de negocio, que podrán pactar, como deseen, las cláusulas relacionadas con la renta, la duración del contrato, el desistimiento, entre otras, y, por tanto, también la actualización de la renta; cosa que no permite la Ley a los arrendamientos de vivienda, al contener artículos que regulan expresamente estas cuestiones.

Por tanto, para responder a estas preguntas tendremos que diferenciar si lo que se tiene arrendado es una vivienda o un local de negocio o cualquier otro inmueble que no sea vivienda.

 

LOS LOCALES DE NEGOCIO

Como ya adelantábamos unos párrafos más arriba, la Ley no regula nada en relación a la actualización de la renta de los locales de negocio al IPC.

Por tanto, y siguiendo el espíritu de la norma en relación a la no actualización del IPC de las viviendas en caso de que no se pacte expresamente (lo veremos a continuación), los arrendadores de locales de negocio no podrán exigir la actualización de la renta del local al arrendatario si no se hubiera pactado expresamente en el contrato.

 

RECOMENDACIÓN:
Si eres arrendador, te recomendamos regular expresamente la actualización de la renta al IPC.
Si eres arrendatario, te recomendamos negociar con el arrendador la no actualización de la renta o, en caso de que el arrendador imponga la actuaización, negociar al menos la aplicación del método IGC (Índice de Garantía de Competitividad) que resulta menos gravoso, sobre todo en época de inflación.
No obstante, dependiendo de la regulación que se haya realizado sobre la subida de la renta, transcurrida la anualidad, el arrendador podrá decidir subirte la renta, ya sea por la misma cantidad de la actualización de la renta o, incluso por una cuantía mayor, por lo que en realidad esta medida, para los locales de negocio, solo tiene sentido si se pacta la no subida de la renta hasta transcurrido un periodo de años pactado. Es decir, si te encuentras blindado durante ciertos años a que no te  veríen las condiciones del contrato, entre ellas, la renta.

 

LAS VIVIENDAS HABITUALES

Cuestión más compleja supone para los arrendamientos de vivienda, pues existe expresamente un artículo en la Ley que regula este supuesto: el artículo 18 LAU.

Este artículo ha sido objeto de reforma en las continuas modificaciones que ha sufrido la norma en todos estos años.

En la actualidad, el artículo 18.1 LAU queda así regulado:

Durante la vigencia del contrato, la renta solo podrá ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, en los términos pactados por las partes. En defecto de pacto expreso, no se aplicará actualización de rentas a los contratos.
En caso de pacto expreso entre las partes sobre algún mecanismo de actualización de valores monetarios que no detalle el índice o metodología de referencia, la renta se actualizará para cada anualidad por referencia a la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad a fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato.

 

Este artículo quiere decir que:

1) Las partes serán las que decidan o negocien si cabe o no la actualización de la renta y según qué método.

2) Si las partes no hubieran pactado expresamente la actualización de la renta, se entenderá que no cabe actualización y, por tanto, el arrendador no podrá exigir la actualización de la renta al IPC ni a ningún otro método.

3) Si las partes hubieran pactado expresamente la actualización de la renta, pero no hubieran indicado el método de actualización, se entenderá que se aplica, automáticamente, el IGC (Índice de Garantía de Competitividad).

En anteriores reformas, se aplicaba automáticamente el IPC. Sin embargo, esto se modificó, ya que el IGC no se ajusta a las variaciones del PIB, lo que quiere decir que, en caso de inflación, no se producirá una subida de la renta en consonancia con el PIB y, por tanto, de forma disparada; sino que será más ajustada, más realista. Es, por tanto, un método más conveniente que el IPC.

4) Las partes podrán pactar expresamente la actualización de la renta por cualquiera de los métodos previstos, entre otros, el IPC. Por tanto, si se pacta la actualización al IPC, será este método el que se aplique y no el IGC, aunque este segundo sea más beneficioso para el arrendatario.

 

RECOMENDACIÓN:
Si eres arrendador, te recomendamos pactar expresamente la actualización de la renta al método que consideres más adecuado, ya que, de no hacerlo, no podrás exigir la actualización de la misma a tus arrendatarios.
Si eres arrendatario, te recomendamos no pactar la actualización de la renta para que no seas objeto de esta actualización ya que, además, no se te podrá aumentar la renta hasta transcurridos cinco años (a diferencia de los locales, a menos que se pacte lo contrario). En el caso de que el arrendador quiera actualizar la renta, te recomendamos, entonces, tratar de pactar la actualización al IGC, ya que es un método menos gravoso que el IPC.

 

CONCLUSIÓN

A las preguntas que planteábamos al inicio de esta entrada: ¿tengo obligación de actualizar la renta? ¿Es obligatorio actualizarla al IPC? ¿Se van a ver perjudicados todos los arrendatarios por la inflación?

Tanto si eres inquilino de un local de negocio como si lo eres de una vivienda, solo tendrás obligación de actualizar la renta si lo has pactado expresamente en el contrato de arrendamiento.

Y, además, tendrás la obligación de actualizarla al IPC si hubieras pactado ese método expresamente.

Si tienes pactada la actualización de la renta, pero no el método de actualización, entonces no será obligatorio actualizarla al IPC, sino al IGC.

En conclusión, no todos los arrendatarios se verán afectados por la inflación en lo que a la actualización de su renta se refiere. Sin embargo, este tipo de cláusula suele ser muy habitual en todos los contratos, por lo que supone casi una excepción aquellos contratos que no contienen regulación expresa de la actualización de la renta, dependiendo de los arrendatarios que esta cláusula no se incluya.

Además, lo más frecuente es encontrarnos cláusulas de actualización al IPC, por lo que este método te resultará más gravoso si eres arrendatario y no lo renegocias en tu contrato antes de firmarlo.

Por tanto, si eres arrendatario o estás pensando arrendar próximamente, te recomendamos leer detenidamente el contrato y tratar de renegociar, al menos, este aspecto o, en su caso, el método de actualización al IGC y no al IPC.

Visita nuestras redes sociales:

Deja una respuesta

Tu dirección de correo electrónico no será publicada. Los campos obligatorios están marcados con *